Nilai hartanah anda bergantung 3 faktor kepada lokasi, lokasi dan lokasi. Selainnya adalah jenis hartanah, jenis pajakan dan pengubahsuaian rumah yang sedia ada.
Lokasi memainkan peranan penting kerana lokasi sesuatu hartanah boleh membantu dalam memudahkan kehidupan contohnya jarak ke tempat kerja yang lebih dekat (jimat petrol atau tambang), berhampiran dengan kawasan bandar, shopping complex, kemudahan pengangkutan (bas, komuter, LRT, teksi, monorail), sekolah dll.
Nilai hartanah anda sangat subjektif kerana kadang kala berlaku spekulasi yang sengaja dibuat oleh agen hartanah dengan menaikkan harga hartanah di kawasan tertentu demi mengaut keuntungan dengan tamak tanpa memikirkan nasih orang lain. Sebagai contoh Agen hartanah menjual rumah di suatu kawasan hanya di atas harga 60k sahaja (flat kos rendah) dan bank hanya minilai 50k sahaja. Jadi berlaku kerugian di pihak yang membeli. Sebelum beli hendak lah buat kajian dulu dan bandingkan dengan harga rumah yang berhampiran atau kawasan bersebelahan.
Berbalik kepada tajuk hari ini, untung ke melabur dalam hartanah?
Kita buat kajian kes
Ahmad berumur 22 thn seorang yg bujang dan belum berpunya adalah graduan yang baru tamat dari USM, Nibong Tebal dalam jurusan Kejuruteraan Mekanikal. Setelah tamat pengajian dan bertungkus lumus masuk dan keluar interview kerja, beliau ditawarkan kerja sebagai jurutera di salah sebuah agensi consultancy yang memberi perkhidmatan kepada Syarikat Bekalan Air Selangor. Dengan usia yang begitu muda, beliau membeli sebuah rumah flat kos rendah dengan dorongan rakan sekerja yg berharga 42k melalui pinjaman bank (37.8k + 1.2k bank lawyer = 39k). Downpayment 10% dari simpanan adalah 4.2k. Bayaran bulanan adalah 180 selama 40 thn dan maintenance fee 40 = 220 sebulan.
Selepas 5 tahun berkerja Ahmad merancang utk berkahwin. Perbenjaan utk hantaran 10k. Ahmad refinance rumah yg dibeli 5 thn lepas (kalau nak maksimakan duit refinance tiap tahun topup dgn duit KWSP). Nilai sekarang adalah 60k. Balance pinjaman 37k. Selepas tolak segala urusan bank 3k ada baki 34k. Cuba kita kita berapa return on investment (ROI) Ahmad dalam 5 thn.
Downpayment Rumah = 4.2k
Bayaran bulanan 5 thn = 220x60 = 13.2k
Jumlah pelaburan 5 thn = 17.4k
Cash yg Ahmad dapat = 37k
ROI= 112.64% utk 5 thn, 22.53% setahun.
Kemudian Ahmad beli lagi rumah di kawasan yg sama dgn harga 60k (jika boleh beli rumah lelong lebih baik krn harga lebih rendah dr pasaran) dgn menggunakan duit refinance. Bayar 10%, lawyer dll berjumlah 8k ada baki 29k lagi. Rumah yg pertama disewakan 300 sebulan (+ve cash flow $80). Rumah kedua bulanan 262.
Jika tolak dgn baki sewa 80 kena tambah 182.
182 x 5thn x 12 bln = 10.92k (lepas 5 thn boleh refinance lagi la)
Ada baki = 29k - 10.92k = 18.08k
Kalau ditolak modal awal 3k rumah pertama baki adalah 15.08k
Tolak duit hantaran 10k baki 5.08k
Dapat seorang isteri (tidak ternilai k), rumah 2 bijik yg bernilai (120k) dan cash 5k.
(Kalkulator beli rumah boleh lihat di bahagian kanan bawah)
No comments:
Post a Comment